近年来，希腊黄金签证项目凭借其低门槛、便捷的办理流程及海外房产升值潜力，吸引了全球投资者的目光，尤其受到中国投资者的青睐。截至2024年7月，中国申请人数量在通过该计划获得身份的国家中位居榜首。

从9月1日起，雅典全境、塞萨洛尼基和人口超过3100的岛屿的房产投资门槛提高至80万欧元。然而，希腊政府为移民申请人保留了25万欧元低成本拿永居的通道，即“商改住”房产项目。这些项目包括工厂、商业、文物建筑等改造成住宅类建筑，但需要注意的是，工厂建筑需要空置5年以上才能进行改造。

新政要点解读

新政的主要变化包括：

l 80万欧元：在阿提卡大区（含比雷埃夫斯和佩里斯特里）、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼以及人口超过3100人的岛屿（如克里特岛）购买面积不少于120平方米的房产。

l 40万欧元：在上述区域之外的其他地区购买同样面积的房产。

l 25万欧元：将非住宅性质（如工厂或文物建筑）的房产转换为住宅用途。

值得注意的是，80万欧元或40万欧元的房产需满足120平方米以上的要求，并且只能长期出租，禁止短期租赁和改为商用。

“商改住”——高性价比的投资选择

“商改住”指的是将原本用于商业或工业用途（例如工厂）的房产，通过购买及产权变更，改造为住宅用途，以符合希腊黄金签证的新规要求。这一模式不仅为投资者提供了新的机会，同时也帮助解决了部分“疑难地产”的问题。

目前，“商改住”主要涵盖以下几种类型：

1. 工厂厂房

  优势：地理位置相对偏远，但具有较大的改造潜力。

  挑战：可能存在地基损坏、改造成本高昂等问题；此外，根据新政规定，工业地产转为住宅需经过至少五年的空置期，并在提交居留许可申请前完成所有变更手续。

2. 保护性建筑   

优势：修复后的古建筑往往能吸引大量游客，具备较高的商业价值。

  挑战：需严格按照原貌进行修复，耗资较大；所有古建筑均需在希腊旅游局登记备案，审批过程较为严格。

3. 商业地产

   优势：相比前两者，商业地产拥有更灵活的规划空间，如办公楼、酒店式公寓等。

   挑战：需要确保项目选址优越，并遵守相关法律法规。

项目优势：

ü最低门槛：投资者可以通过购买价值至少25万欧元的房产来获得永久居住权，并且可以自由通行于29个申根国家。

ü可塑性强：所购房产可以在原有基础上进行全方位的创新与升级，改造成高品质住宅。

ü涨价区域：现在有更多已经升值的区域可供选择，包括但不限于海滨地区、卫城文化旅游区以及北部商业区。

ü独立产权：按照希腊的新法律，购房者能够获得房产的完全独立产权。

ü快速获批：完成房产购买之后，可以迅速办理产权转移手续并提交移民申请。

ü施工期短：相较于购买未完工的房产（期房），这个项目的建设周期可以减少大约一半的时间。

综上所述，在当前的政策环境下，选择合适的“商改住”项目不仅能有效降低投资成本，还能为投资者带来更高的回报率。特别是在25万欧元的预算范围内，此类项目的吸引力远超80万欧元住宅选项。希腊政府希望通过这一举措，既能促进房地产市场的健康发展，又能盘活部分闲置资产，实现多方共赢的局面。

那面对新政下的市场热潮，九盈建议投资人在选择商改住项目时擦亮眼睛，避免原本求“省心”的身份规划埋下隐患。具体可从以下三方面斟酌：

1）房产地段：地理位置始终是衡量房产价值的首要因素。建议优先选择位于优质地段、品质优良、易于出租且接近移民门槛要求的房产。

2）开发商实力：除了考虑基本的区域位置、配套设施、装修标准、价格以及预期出租收益等常规因素外，还应重点关注开发商是否具备足够的实力来应对商改住过程中复杂的法律规范及改造成本，以确保整个流程能够合法合规地顺利完成。

3）房屋后期运营或包租：考察项目是否提供便捷的后续管理服务，以满足投资者对于身份维护的需求，确保投资过程更加轻松无忧。

总之，在选择商改住项目进行投资时，投资人应综合考量以上几个关键点，并结合自身实际情况作出明智决策。希望九盈的建议对您有所帮助！如果有其他具体问题，欢迎资讯九盈。